Тема 12. Ипотека
Основные понятия
Ипотека — это кредит на покупку недвижимости.
Наём — это процесс, при котором собственник помещения сдаёт его физическому лицу, а не организации или предпринимателям. Договор найма действует только для жилых помещений. В этом случае собственник именуется наймодателем, а тот, кто помещение снимает, — нанимателем.
Аренда — это похожий на наём процесс, но есть три основных отличия:
Под аренду попадает сдача и жилого, и нежилого помещения
Стороны называются арендодателем и арендатором
Договор аренды может быть заключён только с ИП или организациями. При аренде получить помещение в пользование вправе только юридическое лицо
Ипотека или аренда на примерах:
два основных сценария
№1: Отсутствие недвижимости
Здесь важно учитывать размер первоначального взноса.
Чем ниже первоначальный взнос по ипотеке, тем выше:
Срок кредита
Размер ежемесячных платежей
Процентная ставка
№2: Наличие недвижимости
При наличии недвижимости, а так же при наличии желания переехать в более привлекательную среду, существует так же 2 варианта:
Продажа недвижимости для погашения первого взноса по ипотеке
Сдача имеющейся недвижимости, и параллельно аренда более привлекательного варианта
Ипотека и аренда: полюсы и минусы
Ипотека и аренда, как и любые банковские инструменты, имеют свои плюсы и минусы. Ниже будет представлен основой список ключевых преимуществ, а так же недостатков данных инструментов.
Плюсы
№1. Свобода без права распоряжения
До погашения всех платежей собственник не может распоряжаться квартирой — её нельзя продать, подарить или выделить в ней долю.
Но если не считать этих ограничений, есть возможность использовать квартиру так, как хочет жилец. Его никто не выгонит, не запретит делать ремонт, он не должен никого уведомлять, если решил завести ребёнка или собаку.
№2. Бонусы прописки
Несмотря на то, что арендодатель обязан предоставить временную регистрацию, она не даёт доступа ко всем бесплатным госуслугам по месту жительства — от прикрепления в поликлинике до возможности брать книги в муниципальной библиотеке.
Кроме того, живущий по прописке, в отличие от арендатора, может полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством территории.
№3. Возможность приобретения жилья в кратчайшие сроки
Средний срок от заведения до выдачи ипотеки длится 3-5 дней. У клиента после подписания договора появляется право собственности на ипотечную квартиру , но до полного погашения кредита такая недвижимость находится в залоге у банка.
№4. Возможность оформить налоговый вычет
Вы можете оформить налоговый вычет по ипотеке, если купили жильё в ипотечный кредит. Главное условие ― чтобы в кредитном договоре было указано его целевое назначение «покупка жилья». Если этой оговорки не будет, оформить вычет не получится.
Лимит вычета 3 млн рублей. С 2025 года в зависимости от размера годового дохода и ставки НДФЛ можно получить до 22% от этой суммы, то есть до 660 000 ₽. А если жильё купили в браке, вычет получить может каждый супруг ― итого до 1 320 000 ₽. Вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Если по кредиту вы заплатили процентов меньше, чем 3 000 000 ₽, остаток сгорит и на другой кредит не перенесётся.
Минусы
№1. Финансовая дисциплина
С хозяином съёмной квартиры можно договориться, если нужно перенести оплату на несколько дней. Банку же в случае просрочки придётся платить неустойку.
В разных банковских организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.
№2. В случае просрочки по ипотеке, придётся платить неустойку
Неустойка — это компенсация, которую заемщик должен выплатить банку за неисполнение обязательств по кредиту. Проще говоря, за просрочку.
Как определяется величина неустойки?
Расчёт неустойки основывается на сумме долга и продолжительности просрочки. Условия начисления указаны в кредитном договоре, их определяет банк. Но ограничения по размеру неустойки все же есть, их установил Центробанк.
№3. Длительный срок внесения платежей
Ипотека оформляется сроком до 30 лет.
№4. Риск конфискации недвижимости при невыполнении условий ипотечного договора
Если банк не смог урегулировать ситуацию и достучаться до заёмщика, он обращается в суд. Это крайняя мера, потому что тяжбы требуют времени и ведут к дополнительным расходам.
Банк имеет право судиться с должником, если сумма задолженности превысила 5% от стоимости недвижимости, а срок неуплаты — три месяца (ст. 54.1 закона «Об ипотеке»).
Обратившись в суд, банк может потребовать:
Досрочно погасить долг, включая сумму ипотеки, проценты по кредиту, начисленные штрафы и пени.
Оплатить свои судебные расходы.
Продать залоговое имущество — ипотечную квартиру или дом. С 2024 года по закону ипотечную квартиру нельзя изъять при неуплате, только если это единственное жильё гражданина.
Если заёмщик приходит на разбирательства, у него есть возможность ответить на претензии банка и попытаться договориться, например, о рассрочке оплаты долга, заключить мировое соглашение. В противном случае суд, скорее всего, примет сторону банка и передаст жильё под контроль кредитора.
После суда процесс переходит в стадию исполнительного производства. Приставы организуют изъятие ипотечного дома или квартиры. Объект продают на торгах, а если не находят покупателя, снижают цену. Вырученными деньгами покрывают начисленные штрафы и пени, затем выплачивают проценты по кредиту, а остаток идёт на погашение основного долга.
Пока идёт суд, долг продолжает расти, а на торгах обычно продают жильё с дисконтом, поэтому денег от реализации жилья может не хватить. В этом случае приставы имеют право арестовать и продать другое имущество должника, удержать средства из зарплаты или иных доходов.
